부동산에 대한 생각

  최근 경제 상황이 녹녹치가 않다. 우리 나라를 둘러싼 대부분의 경제 상황은 외부에서 기인한다. 그것은 우리나라의 경제 자체가 내수 중심이 아니기 때문이다. 일본의 경우 약 1억명이 넘는 인구가 내수를 받치고 있지만, 우리 나라는 기껏해야 5천만명이고, 이 중 소비가 가능한 경제 인구는 2~3천만명이기 때문에 경제가 내수에 의존해서는 발전을 할 수도 없는 상황이다. 그러하기에 우리나라의 수출의존도는 다른 나렝 비해 매우 높은 편이다. 이러한 외부 의존도가 높은 상황에서 고려해야 하는 것은 여러가지가 있는데, 대부분은 유가를 비롯한 원자재 가격과 그 동향이고, 미국의 달러를 중심으로 한 환율과 미국의 경제 상황이다. 이러한 변수를 우리 나라가 통제할 수 없다. 

 

  코로나로 인한 확대재정과 러시아와 우크라이나의 전쟁, 국제 물류시스템의 붕괴, 유가를 비롯한 원자재 가격의 상승 등 대외 환경이 쉽지 않은 상황이고, 미국은 내년 상반기까지 자이언트 스텝 혹은 빅스텝을 진행할 것이라는 전망을 하고 있는 상황이고, 이에 따라 우리나라도 금리에 대한 빅스텝을 쫓아가야 하는 상황에 이르고 있다. 이번에는 한국은행이 기준금리를 그리 높게 올리지 않았다. 그렇다고 다음번에도 높지 않게 올리지 않을 것이라는 생각은 금물이다. 우리나라가 버틸 수 있는 한계가 있기 때문에 내년 초에 한국은행은 기준금리를 0.25%가 아닌 0.5% 올릴 가능성이 높다. 

이러한 전망으로 볼때 2023년 1분기는 여전히 쉽지 않은 상황에 몰릴 것이다. 

 

  상황이 이러하니 집값은 한 없이 떨어지고 있다. 이는 예상된 상황이다. 내년 상반기가 고비가 될 것이다. 내년 1분기에 기준 금리가 인상이 되면 기존 영끌 세력들은 버티는데 한계를 맞게 될 것이고, 그 한계에서 투매가 이루어질 가능성이 높다. 그러면 이를 거둬들일 세력이 있어야 하는데, 과연 우리나라는 이를 받아줄 세력이 있을까? 답은 [있다] 이다. 그 이유는 유동성에서 찾을 수 있다. 문재인 정권에서 무려 400조 이상의 채무를 증대시키면서 시장에 유동성을 늘려놓았기 때문에 단순 수치 상으로도 현재 시장에서 움직일 수 있는 자금은 400조가 넘는다고 볼 수 있다. 이 유동자금들이 전부 부동산에 몰리는 것은 아니지만, 자금의 활용도에서, 혹은 투자에서 큰 부분을 차지했던 코인이 불안정성을 노출하면서 안정자산인 부동산에 대한 투자 규모를 증가하는 세력들은 존재할 것이다. 이들이 내년 1분기에 나오는 투매를 수용하는 세력이 될 것이지만, 이들은 1분기에 수용하지는 않을 것이다. 아마도 2분기가 접어드는 시점에서 부터 투매 물건 혹은 급매 물건을 정리하기 시작 할 것이다. 즉, 1분기가 지나고 2분기가 접어들시점이 최악의 시점 혹은 최저점이라는 관점을 갖게 될 것이다. 그러면 2분기에 대부분의 투매, 급매는 회수가 될 것이고, 집값은 대체적인 안정권을 찾아가게 될 것이다. 아지만, 이 전망을 긍정적으로 보기 위해서는 부동산에 대한 다양한 규제가 해소되어야 하는데, 현재 정부에서 집값의 안정화를 위해, 또 가격부채라는 시한폭탄의 연장을 위해 다양한 규제 개혁을 진행하고 있는 상황이고, 이것이 가시화되는 시점은 내년 1분기가 될 가능성이 높다. 결국 규제 완화의 효과도 1분기를 지난 2분기가 되어야 나타날 것이고, 급매는 그 시점이 되어야 회수가 될 것이다. 

 

  또다른 측면에서 신규 분양은 내년 1년 내내 쉽지 않을 것이다. 이유는 분양가의 상승이다. 원자재 가격의 상승으로 인하여 분양가가 상승하게 될 것이고, 이는 소비자들 혹은 수분양자들이 생각하는 분양가에 비해 높게 형성이 될 것이기 때문에 실질적인 구매로 이어지지는 않을 것이다. 대부분의 재건축을 중심으로 한 매매나 손바뀜이 있을 확률이 높고 민간의 분양은 그 실효성이 높지 않을 것이다. 그럼에도 불구하고, 입지에 따라 특히 역세권을 중심으로 한 1군 브랜드의 제품에 대한 분양은 높은 수준을 유지할 것이지만, 이것이 분양 시장의 회복을 의미하지는 못할 것이다. 

 

  현재 PF가 막혀있다. PF가 막힌 입장은 여러가지로 보는데, 정부의 규제와 감독으로 인해 막아 놓은 것도 있겠지만, 일부 금융좌파들의 장난도 포함되어 있을 것이다. 하지만, 정부이 규제와 감독은 정상화되고 있는 상황에 일부 금융좌파는 여전히 PF를 막고 있었는데, 이들의 장난에도 한계가 온듯하다. 이유는 그들이 지닌 금융자본의 수익을 확보해야 하는데, 1년가 막고 있으면서 손실이 발생하고 있기 때문에 최근 PF심사가 재개되는 듯한 움직임을 보이고 있어, 민간 분양에도 변화의 조짐이 찾아올 듯하다.

 

  어쨌든 내년 1분기까지는 쉽지 않을 듯하다.