불확실성의 시대...
이태원 참사로 인해 나라가 어수선한 상황에서 북한은 탄도미사일을 쏘고...러시아와 우크라이나의 전쟁은 끝이 보이지 않고, 일본의 엔화는 1달러당 150엔을 기록하는 등...경제의 불확실성이 커지고 있는 시대다.
국토부에서는 미분양 통계를 기존의 1개월기준에서 15일 기준으로 전환한다고 한다. 이는 전체적인 부동산 및 주택시장이 불안정성을 지니고 있고, 지속적인 관리가 필요하다는 전제를 바탕으로 한 것으로 보여진다. 현재 전국 아파트의 미분양은 아래 표와 같이 약 4만여 가구에 이른다.
미분양이 발생하는 이유는 여러가지로 볼 수 있지만, 1) 신규 주택에 대한 수요의 감소, 2) 경제 불확실성에 대한 수요 위축, 3) 높은 분양가에 의한 수요 위축 등으로 볼 수 있다. 물론 아파트의 입지, 규모, 설계 등의 제품적인 요소가 가미될 수 있지만, 이 제품적인 요소들은 주택 상승기에는 크게 의미가 없는 상황이었다. 그러나, 미국이 코로나 동안에 경기 부양을 위해 풀어 놓은 자금을 회수하기 위한(테이퍼링) 정책으로 높은 금리를 제시하고 있는 상황, 즉 자이언트 스텝을 통해 3.5%~4%의 기준금리로 상승한 상황에서 한국은행의 기준금리도 4%로 상승할 가능성이 제시되고 있는 상황에 주택을 구입한다는 것은 매우 어려운 상황이다. 이러한 상황은 아마도 내년 상반기까지 지속될 것으로 보여진다. 그리고, 이러한 금리의 상승은 금융권에 대한 대출의 규제를 비롯한 금융의 위축으로 이어지는데, 얼마전 강원도 레고랜드의 사태는 이러한 금융 불안에 불을 질렀고, 어제 흥국생명의 풋옵션 미행사는 한동안 금융의 위축이 이어질 것이라는 것을 예상하게 만든다. 금융이 위축되게 되면, 주택에 대한 신규 공급이 위축될 수 밖에 없으며, 수요 또한 위축이 될 수 밖에 없는 상황이다.
얼마전 건설협회의 내년 건설전망 세미나에서는 올해 아파트 등의 주택 공급이 25만호에 그쳤고, 내년에도 이 수준에 머물게 될 것으로 예상하고 있으며, 내년 인허가는 약 43만세대에 그칠 것으로 보고 있는데, 이는 금융으로 인해 PF 등의 자금원이 위축되어, 장기적으로 주택 공급에 문제가 발생할 것임을 예상하면서 주택 시장의 반등은 약 2~3년이 걸릴 것으로 예상하고 있다.
나도 이러한 예상에 어느 정도의 긍정적인 동의를 한다. 현재 우리 나라 경제의 가장 큰 문제는 대외 의존성이 큰 경제 구조로 인해 해외의 경제 변수에 직접적으로 노출이 되는 다소 열악한 기초 펀더멘털을 지니고 있다는 것이다. 이러한 열악한 펀더멘털은 부동산 시장에도 그대로 적용이 되는데, 부동산 시장, 금융을 둘러싼 가장 큰 위험요소는 가계대출을 중심으로 한 개인 금융의 문제이고, 이는 현재 언제 터질지 모르는 뇌관과도 같은 상황이기에 부동산 시장이 쉽게 해소되지는 않을 것으로 보여진다.
현재의 공급량이 지속되고, 금융에서는 미국의 자이언트 스텝이 지속된다면, 아마도 내년 1/4분기까지는 금리 인상 기조가 지속될 것이고, 이는 몇가지의 효과를 나타내게 될 것인데, 자금의 부족으로 인해 사업을 전개하지 못한 일부 사업장 및 사업지는 공매 형태로 시장에 나올 것으로 보여지고, 이를 현금 보유량이 높은 곳에서 저렴하게 구입하게 될 것이고, 이들은 저렴하게 구입하여 내년 하반기에 적극적으로 사업을 추진할 것으로 보여진다. 또한, 개인들에게는 높은 금리 부담을 이기지 못하고, 급매로 내놓거나 혹은 경재로 전환되는 상황이 이루어지게 될 것이고, 입지가 좋은 곳을 중심으로 이러한 물량에 대한 소화가 이루어지게 될 것이며, 일부 지방은 통매각을 비롯한 대량 매매가 진행이 될 가능성도 높다. 그리고, 내년 상반기를 지나면서 부동산 및 주택 가격의 상황은 변수가 발생하게 될 것이라고 예상하게 된다.
이상. 20221104